Servidumbres: derecho limitativo del dominio ajeno

INTRODUCCIÓN

En el derecho romano las servidumbres fueron una iura in re aliena en donde la expresión significa derechos reales sobre cosa ajena. Los libros 7 y 8 del Digesto hablaban de las servidumbres; se hablaba de servidumbres personales, como el usufructo, el uso, la habitación y la operae servorum. En el Digesto y las Institutas se clasificaban las servidumbres reales en rústicas y urbanas. En la actualidad la servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona.

Según Manuel Osorio las servidumbres son: “derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que esta constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario o de quien no es dueño de la “gravada¨. Para Guillermo Cabanellas son: “derecho limitativo del dominio ajeno, establecido sobre una finca, a favor del propietario de otra, con carácter real, o de otra persona, como derecho personal”.

Este trabajo busca lograr dar una explicación breve y fácil sobre lo que son las servidumbres, sus características, formas de adquisición y como se extinguen según lo rige el Código Civil de nuestra República para evitar malos entendidos entre propietarios conjuntos a una servidumbre.

SERVIDUMBRE

1. SERVIDUMBRES EN GENERAL

Se entiende por servidumbre aquel derecho real que afecta al dominio de un bien inmueble, limitando algunos de los derechos inherentes a la propiedad y obligando al titular del bien a permitir a uno o más terceros, en virtud de la misma, realizar determinadas actividades.

La mayor parte de los derechos reales (propiedad, usufructo, etc.) se refieren al derecho de una persona sobre una cosa, siendo por ello derechos de configuración positiva. La servidumbre, por el contrario, es un derecho de configuración negativa, dado que se basa en que una persona tiene derecho a que otra, propietaria de un bien jurídico, no haga algo con ese bien, o permita que él haga algo. Es por ello una limitación en el derecho de propiedad de otra persona, una carga. En su faceta de derecho real, la servidumbre está adherida a la cosa objeto de la misma. En caso de compraventa, sucesión, donación o cualquier otra forma de traslación de la propiedad, el derecho real sigue vigente y obliga al nuevo propietario. Es por ello que normalmente se debe inscribir en algún registro de la propiedad o catastro, con fines de publicidad.

Dado que es un derecho que surge, sobre todo, en el ámbito rural, entre diferentes fincas, la más característica y extendida es la servidumbre de paso o derecho de paso, que obliga al predio sirviente a permitir el tránsito de personas o cosas por su propiedad, generalmente para acceder a otras fincas (predio dominante). Sin embargo, la definición es muy flexible y pueden existir servidumbres de todo tipo.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo; y negativa, la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera. Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquellas se llaman legales y éstas voluntarias.

2. CARACTERÍSTICAS

El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:

• una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.
• razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,
• recaen sobre cosa ajena
• suponen una limitación al derecho de propiedad
• y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.

3. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres se pueden clasificar en:

• Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana, dependiendo de la situación de la finca.
• Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas por la voluntad de los propietarios.
• Por su ejercicio: continua y discontinua
• Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.
• Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

4. ELEMENTOS DE LAS SERVIDUMBRES

En cuanto a la constitución de las servidumbres cabe destacar tres elementos:

1. Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan – intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc… Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

2. Elementos Reales: En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre. En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.

3. Elementos formales: Modos de adquisición y las servidumbres se podrán establecer por:

• Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.
• Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial. El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias.

No se exige una forma documental “ad solemnitatem”, sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…).

5. DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres, están el usufructo, reconocen fuentes que son: El contrato, el acto jurídico unilateral, el testamento, la prescripción .Se agrupan, por cualquiera, en servidumbres nacidas por actos del hombre e impuestas por el legislador.

• Contrato.- Las servidumbres nacidas de contrato implican una estación de parte de la propiedad, al imponerse el dueño del predio sirviendo una restricción al ejercicio absoluto de su dominio. Por consiguiente, es medio de contratos translativos de dominio como se da lugar a las servidumbres voluntarias y sólo las personas capaces de enajenar bienes raíces pueden constituir servidumbres. Los incapaces, menores o enajenados, y los bienes emancipados no pueden constituir servidumbres por contrato, porque legalmente estos actos de enajenación para cuya validez se requiere el consentimiento de la persona que ejerza la patria potestad, del autor, o del juez en su casa por contrato pueden estipularse diferentes gravámenes, regulando la forma de la de una determinada servidumbre, incluso las servidumbres legales.
• Acto jurídico unilateral. –Ya sobre el particular expusimos lo conduce al tratar de esta fuente especial de ciertos derechos reales.
• Testimonio. –Las servidumbres nacidas de testamente implican también una limitación voluntaria que el autor de la sucesión impone a un predio de su propiedad en beneficio del dueño del predio dominante.
• Prescripción. –Las servidumbres nacidas por la prescripción suponen, que se este en posesión del derecho que se trata de adquirir; en este caso la posesión de la servidumbre se traduce en la ejecución de actos que revelen al ejercicio. Por ejemplo, se quiere adquirir por prescripción la servidumbre de paso: se habrán de ejecutar actos por el dueño del predio que será dominado consistentes en pasar como si ya estuviera constituida la servidumbre, y el ejercicio debe ser continuo, pacífico y público, en forma tal que se haga del conocimiento del dueño del predio que será sirviente.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años. Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el Artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquiriese por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme.

La prescripción no es una forma de adquirir toda clase de servidumbres; todas las servidumbres continúas y aparentes pueden adquirirse por prescripción, las servidumbres discontinuas y las no aparentes no pueden adquirirse por prescripción, la razón que parece tomar en cuenta la ley es la siguiente: la sucesión necesaria para adquirir debe ser continua, pacífica, pública, funcional en justo titulo y de buena o de mala fe. Por consiguiente, sólo las servidumbres continúas pueden ser materia de una posesión continua; las servidumbres discontinuas, por su propia naturaleza, no podrán ser objeto de predio continua, faltando este requisito nunca podrá adquirirse por prestación.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.

6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE

El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma más convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente. Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que habla el Artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.

Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos, en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.

El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómoda, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.

7. DE LOS MODOS DE EXTINGUIRSE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres se extinguen:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente;
• Por el no uso durante veinte años.
• Este término principiará a contarse desde el día en que hubiere dejado de usarse la servidumbre, respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas;
• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior;
• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional;
• Por la renuncia del dueño del predio dominante;
• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera. Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno, impide la prescripción respecto a los demás. Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante.

8. DE LAS SERVIDUMBRES LEGALES

Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del presente Título del Código Civil de la República de Panamá.

Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones del presente Título, sin perjuicio de lo que dispongan los Códigos Fiscal, Administrativo y de Minas. Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a tercero.

Existen algunos tipos de servidumbres legales que son:

• DE LAS SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS

Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización. Se entiende por riberas, las fajas laterales de los alvéolos de los ríos comprendidos entre el nivel de sus bajas aguas y el que éstas alcancen en sus mayores avenidas ordinarias; por márgenes entiéndase las zonas laterales que lindan con las riberas.

La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto, de manera que éste no experimente perjuicio alguno, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias. Para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de turno establecido por días o por horas.

• DE LA SERVIDUMBRE DE PASO

El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante. Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiere recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que de acceso a la finca enclavada. Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue. Las servidumbres existentes de paso, de abrevaderos y descansadero para ganados, se regirán por las leyes y reglamentos del ramo.

• DE LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA

La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este Título y por lo que sobre ella dispongan los Códigos Administrativos y Fiscal. Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario:

• En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación;
• En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo;
• En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos;
• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos;
• Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos fincas contiguas;
• Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua;
• Cuando la pared divisoria, entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta sobre una de las propiedades;
• Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro;
• Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay signo o título que demuestre lo contrario. Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior. La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera. Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya de hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiese dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijará por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquellos.

• DE LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas, sujetándose a las siguientes condiciones:

• La ventana estará guarnecida de rejas de hierro y una red de alambre cuyas mallas tengan tres centímetros de abertura o menos.
• La parte inferior de la ventana distará del suelo de la vivienda a que da luz, dos metros a lo menos.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas podrá cerrarlas si adquiriere la medianería, y no se hubiere pactado lo contrario. También podrá cubrirlas edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicha ventana. No se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que intervenga una distancia de tres metros. La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente de la ventana, balcón, etc., y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, siendo ambos planos paralelos. No siendo paralelos los dos planos se aplicará la misma medida a la menor distancia entre ellos.

9. DEL DESAGÜE DE LOS EDIFICIOS

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme al Código Administrativo y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

10. DE LAS DISTANCIAS Y OBRAS INTERMEDIAS PARA CIERTAS CONSTRUCCIONES Y PLANTACIONES

No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas, fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena, o medianero, pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por las disposiciones de policía y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta del reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las disposiciones de policía o costumbres del lugar, y en su defecto a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de cincuenta centímetros si la plantación es de arbustos o de árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad. Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Exceptúense los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.

11. DE LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS

Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. El que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo.

Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso, se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros. Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros, obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido.

El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente Título, que le sean aplicables. Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando su predio al dueño del dominante.

La comunidad de pastos en terrenos públicos, ya pertenezcan a los municipios, ya al Estado, se regirá por el Código Administrativo. Si entre los vecinos de uno o más Distritos existiere comunidad de pastos, el propietario que cercare con tapia o seto una finca, la hará libre de la comunidad. Quedarán, sin embargo, subsistentes las demás servidumbres que sobre la misma estuviesen establecidas.

El propietario que cercare su finca conservará su derecho a la comunidad de pastos en las otras fincas no cercadas. El dueño de terrenos gravados con la servidumbre de pastos, podrá redimir esta carga mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la servidumbre. A falta de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la base del doce por ciento del valor anual de los pastos regulado por tasación pericial.

12. ACCIONES EN MATERIA DE SERVIDUMBRES

Las acciones petitorias relativas en materia de las servidumbres son acción confesoria y acción negatoria, y éstos nombres son de origen romano.

• La acción confesoria.

Tienen varias finalidades, en primer lugar pueden obtener una declaratoria judicial de la existencia de la servidumbre sobre un fundo; en esta primera el propietario activo es el que tiene la intención de ser el titular de la servidumbre y por otra parte el propietario pasivo es el propietario del fundo sirviente.

Y otra finalidad es que puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial pero dicha declaratoria va a hacer favorable al actor cuando exista posibles oposiciones de derechos adversarios o cuando alguien dificulte, trastorne al actor en el ejercicio del derecho de servidumbre. En esta segunda hipótesis el propietario activo es cualquiera que tenga la intención de tener derechos a ejercer la servidumbre, aunque éste no posea un titulo de propiedad del fundo sirviente y el propietario pasivo es el que crea o pretenda tener mejor derecho en cuanto al ejercicio de la servidumbre y trastorne o dificulte el ejercicio al propietario activo.

• La acción negatoria

Tiene por objeto obtener un pronunciamiento judicial de que sobre un determinado fundo no existe una determinada servidumbre.

Las servidumbres son susceptibles de posesión, por tanto se pueden plantear los interdictos de amparo y de despojo.

CONCLUSIÓN

Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Al conocer el significado y entenderlo, los propietarios pueden darle buen uso a los diferentes tipos de servidumbres que registra el Código Civil. La ignorancia y el juega vivo, son excusas para algunos ciudadanos salirse con la suya al momento de manejar este tema. En nuestro país, es claramente visto como las servidumbres son utilizadas para beneficio propio, influencias comerciales y de otro tipo, sin tomar en cuenta los verdaderos derechos de los inquilinos.

Este trabajo busca dar conocimiento, preparación, para así cada uno poder defender sus derechos, así de esta manera, se logró la realización de la constitución para impartir justicia y hacer valer los derechos de cada ciudadano.

BIBLIOGRAFÍA

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________. Las Servidumbres. Webjuridico. http://www.webjuridico.net/cbc/cbc25.htm

________. Codigo Civil de la República de Panamá. Ley N° 2 de 22 de agosto de 1916. Publicada en la Gaceta Oficial N° 2.404 de 22 de agosto de 1916. LIBRO SEGUNDO: DE LOS BIENES Y DE SU DOMINIO, POSESIÓN, USO Y GOCE. Título X. De Las Servidumbres.

_______. Servidumbres. http://derecho.laguia2000.com/parte-general/servidumbres

_______. Servidumbres. Rincondelvago. http://html.rincondelvago.com/servidumbres_1.html

ANEXO

Ejemplo de servidumbre de paso

Al no hacer caso omiso de las leyes se utilizan este tipo de señalizaciones en las servidumbres

Citar este texto en formato APA: _______. (2013). WEBSCOLAR. Servidumbres: derecho limitativo del dominio ajeno. https://www.webscolar.com/servidumbres-derecho-limitativo-del-dominio-ajeno. Fecha de consulta: 19 de April de 2024.